Desarrollo de aplicaciones para diagnóstico automatizado de terrenos en desarrollo inmobiliario
El análisis de viabilidad de un terreno es uno de los pasos más importantes al inicio de un proyecto inmobiliario. Para sistematizar este proceso, se puede desarrollar una aplicación que permita calcular de manera casi automática parámetros como el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), a partir de datos geográficos y geométricos del predio.
1. Arquitectura general de la aplicación
La app para análisis de terrenos puede estructurarse en los siguientes módulos:
Módulo de geolocalización y zonificación automática
Funcionalidad: Al ingresar o capturar las coordenadas GPS del terreno (latitud y longitud), el sistema consulta un servicio de zonificación (propio o a través de APIs como SEDUVI, OpenStreetMap o servicios GIS) para determinar el uso de suelo, niveles permitidos y área libre establecida.
eEntradas: lat, lon.
Salidas: clave de zonificación, COS y CUS establecidos por norma.
Módulo de levantamiento geométrico
Funcionalidad: Permite ingresar las dimensiones del terreno (medidas de lados) y/o importar un polígono desde archivos CAD, GeoJSON o mediante una herramienta de dibujo sobre un mapa interactivo.
Cálculo automático: Determina el área total del predio y verifica su consistencia con las dimensiones ingresadas.
Módulo de cálculos reglamentarios
Funcionalidad: Con base en el área total y la zonificación obtenida, se calculan de forma automática:
Superficie de desplante (COS)
Superficie máxima construible (CUS)
Número máximo de niveles
Algoritmos: Se implementan funciones como las que mostraste para calcular COS, CUS y superficie máxima.
Módulo de generación de reporte técnico
Funcionalidad: Genera un reporte PDF o digital que resume los parámetros clave, normas aplicables y un plano preliminar del terreno con indicaciones del área libre y desplante, listo para presentarse a clientes o para integrarse en la documentación inicial del proyecto.
Módulo de integración con catastro o registros oficiales (opcional, según acceso a APIs locales)
Funcionalidad: Permite validar la propiedad y uso del terreno mediante consulta de bases de datos catastrales o registros públicos.
2. Flujo de uso de la aplicación
Captura de ubicación:
El usuario ubica el terreno en un mapa o permite al dispositivo obtener las coordenadas GPS.Ingreso o levantamiento de medidas:
El usuario dibuja el polígono del predio sobre un mapa interactivo o introduce manualmente las medidas de los lados.Consulta automática de zonificación:
La app consulta el mapa de zonificación y obtiene COS, CUS, niveles y restricciones.Cálculos instantáneos:
Se ejecutan las funciones de cálculo para determinar el potencial constructivo del predio.Visualización y exportación:
El sistema muestra los resultados en pantalla y ofrece la opción de generar un reporte en PDF.
4. Ventajas de un sistema automatizado
Reduce los tiempos de análisis y elimina errores de cálculo manual.
Facilita la toma de decisiones tempranas en la compra de terrenos.
Estandariza la información para evaluaciones comparativas entre predios.
Mejora la comunicación técnica entre arquitectos, desarrolladores e inversionistas.
La sistematización del análisis de terrenos mediante una app permite transformar procesos tradicionalmente manuales en operaciones rápidas, confiables y accesibles, ofreciendo un punto de partida técnico preciso para cualquier proyecto inmobiliario.
Esto por supuesto es un primer borrador de ideas, sobre como con el primer desarrollo de una herramienta que sea capaz de crear la base de toda una plataforma donde a partir de estos datos, podemos analizar y conectar con datos y poder hacer estudios de mercado de acuerdo a su ubicación, población , oferta, absorción, etc... hay que desarrollar la idea.
